Kommt vor 2029 eine Sanierungswelle?
Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts ab 2029 verschwinden für selbstgenutztes Wohneigentum auch viele bisherige Steuerabzüge. Das könnte Renovationen, Unterhaltsarbeiten und energetische Sanierungen vorziehen.
Kurz erklärt
Eine Sanierungswelle vor 2029 ist möglich, aber nicht garantiert. Der Grund: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen bei selbstgenutztem Wohneigentum viele Unterhalts- und Renovationsabzüge weg oder werden stark eingeschränkt. Eigentümerinnen und Eigentümer könnten deshalb grössere Arbeiten vorziehen. Ob daraus eine breite Welle entsteht, hängt aber von Kosten, Zinsen, Handwerkerkapazitäten, Bewilligungen, Förderprogrammen und kantonalen Regeln ab.
Was bedeutet Sanierungswelle vor 2029?
Mit Sanierungswelle ist gemeint, dass viele Eigentümerinnen und Eigentümer Renovationen, Unterhalt oder energetische Massnahmen noch vor dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung umsetzen. Besonders relevant sind selbstgenutzte Häuser und Eigentumswohnungen, bei denen bisher bestimmte Unterhaltskosten steuerlich berücksichtigt werden konnten.
Der Begriff bedeutet nicht, dass jedes Eigenheim bis 2029 renoviert wird. Wahrscheinlicher sind gezielte Vorzieheffekte: Wer ohnehin Fenster ersetzen, die Heizung erneuern, das Dach sanieren oder grössere Unterhaltsarbeiten planen wollte, könnte den Zeitpunkt steuerlich und finanziell neu bewerten.
Was ändert sich ab 2029?
Ab dem 1. Januar 2029 fällt der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum weg. Gleichzeitig entfallen bei selbstgenutztem Wohneigentum viele bisherige Abzüge, insbesondere für Liegenschaftsunterhalt. Bei der direkten Bundessteuer fallen auch bisherige Abzüge für Investitionen ins Energiesparen und den Umweltschutz weg.
Warum Sanierungen vorgezogen werden könnten
Steuerliche Abzüge
Werterhaltender Unterhalt konnte bisher steuerlich relevant sein. Der Wegfall dieser Abzüge kann Eigentümer motivieren, geplante Arbeiten vor 2029 umzusetzen.
Energetische Projekte
Heizung, Dämmung, Fenster oder Photovoltaik werden oft langfristig geplant. Steuer- und Förderregeln können den Zeitpunkt beeinflussen.
Kaufentscheidungen
Käufer prüfen sanierungsbedürftige Objekte genauer, weil sich die steuerliche Behandlung von Unterhalt ab 2029 verändert.
Eine mögliche Sanierungswelle hätte aber Grenzen. Handwerker sind nicht beliebig verfügbar, Baubewilligungen brauchen Zeit, Materialpreise können steigen und nicht jede steuerlich sinnvolle Massnahme ist technisch oder finanziell sofort machbar. Deshalb ist eher mit selektiven Vorzieheffekten als mit einer gleichmässigen nationalen Renovationswelle zu rechnen.
Vor 2029 oder nach 2029 sanieren?
| Aspekt | Sanierung vor 2029 | Sanierung ab 2029 |
|---|---|---|
| Steuerliche Abzüge | Unterhalts- und gewisse Energiemassnahmen können je nach Situation noch relevant sein | Bei selbstgenutztem Wohneigentum fallen viele Abzüge weg oder werden eingeschränkt |
| Planung | Zeitdruck möglich, da Offerten, Bewilligungen und Ausführung vor 2029 koordiniert werden müssen | Mehr Ruhe bei der technischen Planung, aber weniger steuerliche Entlastung möglich |
| Kosten | Hohe Nachfrage kann Preise und Wartezeiten erhöhen | Weniger Steuerdruck, aber Baukosten und Energiepreise bleiben unsicher |
| Finanzierung | Hypothek, Liquidität und Steuerwirkung müssen zusammen geprüft werden | Finanzierung steht stärker im Vordergrund, weil Steuerabzüge weniger helfen |
| Energetische Sanierung | Förderbeiträge und kantonale Regeln früh prüfen | Kantone können gewisse Abzüge oder Förderungen weiterhin vorsehen, aber nicht überall gleich |
| Kauf eines Altbaus | Sanierungsbedarf kann vor 2029 steuerlich anders bewertet werden | Kaufpreis und Renovationsbudget müssen ohne bisherige Abzüge konservativer gerechnet werden |
Schritt-für-Schritt: So prüfen Eigentümer eine Sanierung vor 2029
- Sanierungsbedarf realistisch erfassen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Küche, Bad und Energieeffizienz.
- Unterscheiden, welche Arbeiten werterhaltend, wertvermehrend oder energetisch sind.
- Aktuelle Steuerabzüge und kantonale Regeln mit einer Fachperson prüfen.
- Förderprogramme für Energie, Heizung, Dämmung oder Solar frühzeitig abklären.
- Offerten einholen und Verfügbarkeit von Handwerkern, Planern und Energieberatern prüfen.
- Bewilligungen, Stockwerkeigentümergemeinschaft und Nachbarn rechtzeitig einbeziehen.
- Finanzierung, Hypothek, Liquidität und steuerliche Effekte zusammen rechnen.
- Nicht nur aus Steuergründen sanieren, sondern technische Notwendigkeit und langfristigen Nutzen priorisieren.
Prüffragen: Soll ich noch vor 2029 sanieren?
Die folgenden Fragen helfen Eigentümerinnen, Käufern und Beraterinnen, den richtigen Zeitpunkt einzuordnen.
Prüffragen zur Sanierung vor 2029
1. Welche Unterhaltsarbeiten sind in den nächsten fünf Jahren ohnehin nötig?
2. Sind die Arbeiten werterhaltend, wertvermehrend oder energetisch?
3. Welche Abzüge gelten aktuell in meinem Kanton?
4. Welche Abzüge fallen ab 2029 bei selbstgenutztem Wohneigentum weg?
5. Gibt es Förderbeiträge für Heizung, Dämmung, Fenster, Solar oder Energieberatung?
6. Können Planung, Bewilligung und Ausführung realistisch vor Ende 2028 abgeschlossen werden?
7. Sind genügend Eigenmittel oder Finanzierungsmöglichkeiten vorhanden?
8. Führt die Sanierung zu tieferen Energiekosten oder höherem Wohnkomfort?
9. Könnten steigende Nachfrage und Handwerkerknappheit die Kosten erhöhen?
10. Ist die Sanierung auch ohne Steuervorteil langfristig sinnvoll?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Einfamilienhaus mit alter Heizung
Eine Familie besitzt ein Einfamilienhaus mit alter Ölheizung und mittelmässiger Dämmung. Die Heizung muss in den nächsten Jahren ohnehin ersetzt werden. Vor 2029 prüft die Familie, ob Wärmepumpe, Dämmung und Fensterersatz kombiniert werden können, damit technische Notwendigkeit, Förderbeiträge und Steuerwirkung zusammenpassen.
Beispiel 2: Eigentumswohnung mit geplantem Badumbau
Ein Paar plant eine grössere Renovation von Bad, Küche und Bodenbelägen. Ein Teil der Arbeiten ist werterhaltend, ein anderer Teil erhöht Komfort und Wert. Vor dem Entscheid lässt das Paar prüfen, welche Kosten heute steuerlich relevant sind und welche Arbeiten besser erst später umgesetzt werden.
Checkliste: Sanierung vor 2029 richtig planen
Häufige Fragen zur möglichen Sanierungswelle vor 2029
Zusammenfassung
Vor 2029 kann es in der Schweiz zu spürbaren Vorzieheffekten bei Sanierungen kommen. Der Grund ist der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung: Der Eigenmietwert fällt weg, gleichzeitig verschwinden bei selbstgenutztem Wohneigentum viele bisherige Unterhalts- und Sanierungsabzüge. Eine automatische nationale Sanierungswelle ist aber nicht sicher. Entscheidend sind technische Notwendigkeit, Steuerwirkung, Finanzierung, kantonale Regeln, Förderbeiträge und die Verfügbarkeit von Fachkräften. Eigentümer und Käufer sollten deshalb nicht überstürzt handeln, sondern Sanierungen frühzeitig planen und steuerlich sauber prüfen.