Befristete Mietverträge als neues Geschäftsmodell?
Befristete Mietverträge werden in der Schweiz für möblierte Wohnungen, Zwischennutzungen, Business Apartments oder geplante Sanierungen immer sichtbarer.
Kurz erklärt
Ein befristeter Mietvertrag endet in der Schweiz grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer, ohne dass eine Kündigung nötig ist. Das kann bei echter Zwischennutzung, möbliertem Wohnen auf Zeit oder klar begrenzten Projekten sinnvoll sein. Wird die Befristung aber zum systematischen Geschäftsmodell, kann sie für Mietende zu weniger Sicherheit, häufigerem Umzug und schwächerer Verhandlungsposition führen.
Was ist ein befristeter Mietvertrag?
Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietverhältnis, das für eine bestimmte Dauer abgeschlossen wird. Anders als beim unbefristeten Mietvertrag braucht es am Ende der vereinbarten Laufzeit grundsätzlich keine Kündigung. Der Vertrag endet, wenn der vereinbarte Endtermin erreicht ist.
Typische Beispiele sind möblierte Wohnungen für wenige Monate, Zwischenvermietungen während eines Auslandsaufenthalts, Wohnraum bis zu einem geplanten Umbau oder Wohnungen für befristete Arbeitseinsätze. Entscheidend ist, dass Mietende von Anfang an wissen, dass die Wohnung nur für einen begrenzten Zeitraum zur Verfügung steht.
Rechtslage in der Schweiz: Was gilt bei befristeter Miete?
Das Schweizer Mietrecht unterscheidet zwischen befristeten und unbefristeten Mietverhältnissen. Bei einer Befristung vereinbaren die Parteien eine bestimmte Dauer. Läuft diese Dauer ab, endet das Mietverhältnis ohne Kündigung. Wird es danach stillschweigend fortgesetzt, kann daraus ein unbefristetes Mietverhältnis werden.
Warum befristete Mietverträge zum Geschäftsmodell werden können
Möbliertes Wohnen
Möblierte Wohnungen auf Zeit können höhere Preise erzielen, wenn Service, Einrichtung, Lage und Flexibilität eingerechnet werden.
Mehr Flexibilität
Vermietende können Wohnungen später selbst nutzen, verkaufen, sanieren oder anders positionieren, ohne ein unbefristetes Mietverhältnis kündigen zu müssen.
Hohe Nachfrage
In Städten und Agglomerationen akzeptieren Wohnungssuchende Befristungen eher, wenn bezahlbare Alternativen fehlen.
Ein legitimes Angebot für Wohnen auf Zeit kann für Expats, Studierende, Projektmitarbeitende oder Menschen in Übergangssituationen sinnvoll sein. Kritisch wird es, wenn normale Mietwohnungen systematisch nur noch kurz befristet angeboten werden, obwohl eigentlich ein dauerhafter Wohnbedarf besteht.
Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
| Aspekt | Befristeter Mietvertrag | Unbefristeter Mietvertrag |
|---|---|---|
| Vertragsende | Endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Dauer ohne Kündigung | Endet durch Kündigung, Aufhebungsvereinbarung oder andere gesetzliche Gründe |
| Planungssicherheit für Mietende | Begrenzt, weil der Auszugstermin von Anfang an feststeht | Höher, solange keine gültige Kündigung erfolgt |
| Flexibilität für Vermietende | Höher, wenn die Wohnung später anders genutzt werden soll | Geringer, weil Kündigungsfristen und Kündigungsschutz zu beachten sind |
| Typische Nutzung | Zwischennutzung, möblierte Wohnung, Projektwohnen, Auslandsaufenthalt, Umbauplanung | Dauerhaftes Wohnen, Familienwohnungen, langfristige Mietverhältnisse |
| Konfliktpotenzial | Hoch, wenn Befristungen wiederholt oder unklar begründet werden | Hoch bei Kündigungen, Mietzinserhöhungen oder Sanierungen |
Schritt-für-Schritt: So prüfen Mietende einen befristeten Mietvertrag
- Vertragsdauer, Beginn und Enddatum exakt prüfen.
- Klären, ob der Vertrag wirklich ohne Kündigung endet oder ob eine Verlängerungsklausel besteht.
- Prüfen, ob eine vorzeitige Rückgabe mit zumutbarem Nachmieter möglich bleibt.
- Mietzins, Möbelzuschläge, Nebenkosten, Depot und Zusatzleistungen separat beurteilen.
- Nachfragen, warum die Wohnung nur befristet vermietet wird.
- Schriftlich festhalten lassen, ob eine Verlängerung möglich ist und bis wann darüber entschieden wird.
- Spätestens einige Monate vor Ablauf aktiv nach einer Anschlusslösung suchen.
- Bei drohender Härte rechtzeitig prüfen, ob eine Erstreckung bei der Schlichtungsbehörde in Frage kommt.
Prüffragen: Ist ein befristeter Mietvertrag fair ausgestaltet?
Die folgenden Fragen helfen Mietenden und Vermietenden, befristete Mietverträge sachlich einzuordnen.
Prüffragen zu befristeten Mietverträgen
1. Ist das Enddatum klar und eindeutig im Vertrag genannt?
2. Ist für beide Seiten verständlich, warum die Wohnung befristet vermietet wird?
3. Gibt es eine Option auf Verlängerung oder einen klaren Entscheidtermin?
4. Sind Mietzins, Nebenkosten, Möblierung und Zusatzleistungen transparent ausgewiesen?
5. Ist geregelt, ob eine vorzeitige Rückgabe mit Nachmieter möglich ist?
6. Wird die Wohnung wiederholt nur kurzfristig vermietet?
7. Entsteht für Mietende ein realistisches Risiko, nach kurzer Zeit erneut suchen zu müssen?
8. Gibt es Hinweise, dass eine Befristung nur dem Umgehen von Kündigungsschutz dient?
9. Wurde geprüft, ob ein unbefristeter Vertrag mit Mindestdauer fairer wäre?
10. Sind Fristen für eine mögliche Erstreckung bekannt?Konkrete Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Möblierte Wohnung für sechs Monate
Eine Person zieht für ein Projekt nach Zürich und mietet eine möblierte Wohnung für sechs Monate. Die Befristung passt zum tatsächlichen Bedarf, der Mietzins enthält Möblierung und Service. Wichtig ist, dass alle Zusatzkosten transparent ausgewiesen sind und das Vertragsende klar geregelt ist.
Beispiel 2: Normale Familienwohnung nur befristet
Eine normale Vierzimmerwohnung wird immer wieder nur für zwölf Monate ausgeschrieben. Für Familien ist das riskant, weil Schule, Betreuung und Umzugskosten langfristige Planung erfordern. Hier sollten Mietende genau prüfen, warum die Befristung nötig ist und ob eine Verlängerung realistisch ist.
Checkliste: Befristeten Mietvertrag richtig prüfen
Häufige Fragen zu befristeten Mietverträgen in der Schweiz
Zusammenfassung
Befristete Mietverträge sind in der Schweiz rechtlich möglich und können bei echter Zwischennutzung, möbliertem Wohnen auf Zeit oder klar begrenzten Projekten sinnvoll sein. Als breites Geschäftsmodell sind sie jedoch sensibel, weil sie die Planungssicherheit von Mietenden deutlich reduzieren können. Mietende sollten Enddatum, Kosten, Verlängerung, vorzeitige Rückgabe und Erstreckungsfristen genau prüfen. Vermietende sollten Befristungen transparent begründen, sauber dokumentieren und vermeiden, normale Dauerwohnverhältnisse künstlich in kurze Vertragsperioden aufzuteilen.