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Ancora imponibileil sistema attuale resta in vigore fino a fine 20282026UrbanHome · Valore locativo Svizzera 2026
Che cos’è il valore locativo? Significato e calcolo in Svizzera
Il valore locativo è un reddito imponibile attribuito all’abitazione occupata dal proprietario, anche se non viene pagato alcun affitto. Nel 2026 il sistema è ancora in vigore e sarà abolito soltanto dal 1° gennaio 2029. L’importo dipende dal Cantone, dall’immobile e dal valore locativo di mercato stimato.
Autore: Nikita von Niederhäuser, esperto immobiliare UrbanHome21 ottobre 2026 · Tempo di lettura: ca. 14 minuti
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Ordine di grandezzaspesso indicato rispetto all’affitto di mercato comparabile60–70%03
Deduzioni oggiinteressi ipotecari e manutenzione possono essere considerati−04
Cambio di sistemaabolizione dal 1° gennaio 20292029Definizione
Valore locativo = vantaggio imponibile derivante dall’uso della propria abitazione.
Chi vive nella propria casa o nel proprio appartamento non paga un affitto a sé stesso. Il sistema fiscale svizzero attuale considera comunque il vantaggio economico dell’uso personale come reddito. In termini semplificati, il valore locativo rappresenta l’affitto che un immobile comparabile potrebbe generare sul mercato.
2026 · Switzerland · 2029
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Nessun pagamento reale
Il valore locativo non è una fattura e non è un affitto pagato allo Stato. È un importo aggiunto al reddito imponibile.
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Principio federale – valutazione cantonale
La tassazione deriva dal diritto federale, ma la valutazione concreta è effettuata secondo le regole cantonali. Non esiste quindi una formula unica per tutta la Svizzera.
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Anche le seconde case sono interessate
Fino alla fine del 2028 il valore locativo si applica in linea di principio anche alle seconde case e alle case di vacanza utilizzate dal proprietario. Dal 2029 sarà abolito sia per le abitazioni principali sia per quelle secondarie.
Calcolo
Come si calcola il valore locativo?
Il principio è semplice, ma il calcolo ufficiale varia da Cantone a Cantone. Possono contare affitti comparabili, valore dell’immobile, ubicazione, superficie, età, standard e modelli di valutazione cantonali.
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Stimare un affitto comparabile
Il punto di partenza è spesso la domanda: quanto potrebbe costare l’affitto di un immobile simile nella stessa zona?
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Applicare il metodo cantonale
Il Cantone decide se utilizzare affitti comparabili, fattori di valutazione, sistemi a punti, valore immobiliare o altri modelli.
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Determinare il valore imponibile
Come orientamento generale per la Svizzera, ch.ch indica circa il 60–70% dell’affitto di un immobile comparabile. Il valore ufficiale può però essere determinato in modo diverso.
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Dichiarare nella dichiarazione fiscale
Il valore locativo stabilito viene registrato come reddito. L’effetto fiscale finale dipende poi dagli altri redditi, dalle deduzioni e dall’aliquota.
Esempio di calcolo semplice
Affitto di mercato ipotizzato per una casa comparabile: CHF 2’500 al mese, cioè CHF 30’000 all’anno. Se, in questo esempio semplificato, un Cantone considerasse il 65% come valore locativo imponibile, il risultato sarebbe CHF 19’500 all’anno. È solo un esempio: il valore ufficiale può essere diverso a causa del metodo cantonale.
Imposte 2026
Che cosa può dedurre oggi il proprietario?
Il sistema attuale combina la tassazione del valore locativo con diverse deduzioni. Questo equilibrio cambierà radicalmente nel 2029. [1]
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2026Interessi ipotecari
✓
Nel sistema attuale gli interessi passivi sono deducibili nel quadro delle regole di legge.
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2026Spese di manutenzione
✓
Le spese di manutenzione che conservano il valore dell’immobile possono essere deducibili secondo il diritto fiscale, sulla base dei costi effettivi o di deduzioni forfettarie. Gli investimenti che aumentano il valore sono trattati diversamente.
Differenze cantonali
Perché il valore locativo cambia da Cantone a Cantone?
I Cantoni utilizzano procedure di valutazione differenti. Non bisogna quindi applicare una percentuale unica a livello nazionale.
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Zurigo 2026
Per gli immobili costruiti fino al 2025, il Cantone mantiene in linea di principio i valori locativi precedenti durante il periodo transitorio. Le nuove costruzioni dal 2026 seguono il nuovo metodo con una regola transitoria. [4]
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Ginevra 2026
Ginevra indicizza periodicamente la valeur locative. Per il periodo fiscale 2026 l’indice è stato fissato a 127,5 punti, l’1,8% in più rispetto al 2025. [5]
Dal 1° gennaio 2029
Il valore locativo sarà abolito – ma scompariranno anche importanti deduzioni.
Il voto del 2025 ha reso possibile il cambio di sistema. Il Consiglio federale ha fissato l’entrata in vigore al 1° gennaio 2029. Fino alla fine del 2028 resta valido il sistema attuale. [2]
| Voce | Fino a fine 2028 | Dal 1° gennaio 2029 |
|---|---|---|
| Valore locativo | tassato come reddito | abolito per abitazioni principali e secondarie utilizzate dal proprietario |
| Manutenzione dell’abitazione propria | deducibile secondo le regole attuali | deduzione delle spese di manutenzione abolita |
| Interessi passivi | deducibili secondo le regole attuali | fortemente limitati; resta una deduzione proporzionale per immobili locati o affittati |
| Primo acquisto | nessuna nuova deduzione speciale | deduzione degli interessi limitata nel tempo e nell’importo |
| Energia / ambiente | oggi deducibile a seconda della misura | non più deducibile per l’imposta federale diretta; i Cantoni possono mantenerla temporaneamente |
In pratica
6Come trovare il proprio valore locativo e verificarne l’effetto fiscale.
Il principio è semplice, ma il calcolo ufficiale varia da Cantone a Cantone. Possono contare affitti comparabili, valore dell’immobile, ubicazione, superficie, età, standard e modelli di valutazione cantonali.
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Controllare la tassazione
Cerca il valore locativo ufficiale nell’ultima decisione fiscale o nei documenti di valutazione dell’immobile.
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Aprire le regole cantonali
Usa il sito dell’amministrazione fiscale cantonale per metodo, formulari e eventuali calcolatori.
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Usare l’affitto di mercato solo come controllo
Gli annunci comparabili possono aiutare a capire l’ordine di grandezza, ma non sostituiscono la valutazione ufficiale.
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Dichiarare le deduzioni separatamente
Interessi ipotecari e manutenzione deducibile vanno dichiarati nelle rispettive rubriche e non sottratti direttamente dal valore locativo.
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Prepararsi al 2029
Per ristrutturazioni, ammortamento e strategia ipotecaria bisogna considerare il cambiamento fiscale dal 2029.
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Chiedere in caso di dubbio
Se il valore sembra insolitamente alto o l’uso dell’immobile è cambiato, contatta l’autorità fiscale cantonale o uno specialista.
Sources
Fonti ufficiali e stato 2026
La guida riflette le regole oggi in vigore e i cambiamenti decisi nel 2025/2026. Il singolo caso dipende dal Cantone e dalla situazione personale.
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Domande frequenti sul valore locativo in Svizzera
Risposte dirette su significato, calcolo, deduzioni e abolizione dal 2029.
10FAQ
È un affitto teorico attribuito a un immobile utilizzato dal proprietario. Oggi l’importo viene aggiunto al reddito imponibile anche se non viene pagato alcun affitto reale.
Come orientamento generale, ch.ch indica circa il 60–70% dell’affitto di un immobile comparabile. L’importo effettivo viene fissato dal Cantone e può essere calcolato con un metodo diverso.
A seconda del Cantone possono essere utilizzati affitti comparabili, fattori di valutazione, valori immobiliari, sistemi a punti o una combinazione di questi elementi.
Sì. La riforma entra in vigore solo il 1° gennaio 2029. Il sistema attuale continua fino alla fine del 2028.
Il 1° gennaio 2029 per le abitazioni principali e secondarie utilizzate dal proprietario.
Nel sistema attuale, in generale sì nel quadro delle regole di legge. Dal 2029 la deduzione degli interessi passivi sarà fortemente limitata.
Le regole attuali restano valide fino a fine 2028. Dal 2029 la deduzione delle spese di manutenzione per l’abitazione propria sarà abolita.
In linea di principio sì fino a fine 2028. Dal 2029 il valore locativo sarà abolito anche per le seconde case; i Cantoni potranno introdurre un’imposta immobiliare speciale.
No. I metodi cantonali di valutazione differiscono notevolmente. Va quindi utilizzato il valore ufficiale del Cantone interessato.
Di solito nell’ultima decisione fiscale, in un foglio di valutazione cantonale o nei documenti dell’autorità fiscale comunale o cantonale.
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Summary
Il valore locativo resta importante fino a fine 2028 – poi il sistema cambia.
Per i periodi fiscali 2026, 2027 e 2028 il valore locativo resta rilevante. Il valore decisivo è quello ufficiale fissato dal Cantone, non un affitto di mercato stimato dal proprietario.
Proprietari e futuri acquirenti devono quindi distinguere due calcoli: l’onere fiscale attuale con valore locativo e deduzioni, e la situazione dal 2029 senza valore locativo ma con molte meno deduzioni.
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